CAPHAI

SERIA PREOCUPACIÓN POR EL FUTURO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La Ley 13.512 hizo que millones de familias pudieran acceder a viviendas dignas, a costos accesibles y cerca de sus lugares de trabajo.
Con claridad y simpleza logró ser un instrumento ampliamente difundido y utilizado.

Con coherencia pasó a ser un cuerpo armónico y complementario al ordenamiento civil.

El legislador Abrevaya propone modificar esta Ley Nacional por una Ley de la Ciudad de Buenos Aires. Y junto con la Ley 13.512 busca modificar arraigados principios del derecho privado.

El principal argumento desplegado es que “La Ley 13.512 es antigua y la sociedad cambió mucho desde ese entonces". El segundo argumento en importancia es que “las expensas son un gasto importante para las familias”.

El articulado corrobora los considerandos: se basa en impresiones sobre determinados inconvenientes vistos en el funcionamiento del sistema creado en 1948.

Además, asume que esta ley de fondo del Estado Nacional puede ser modificada por leyes del GCBA.

Y por último, asume que las modificaciones propuestas solucionarán inconvenientes y no generarán ningún problema adicional.

Flotan en la superficie del proyecto cuatro supuestos que marcan el ritmo:

- La relación entre administrador y consorcio se caracteriza por una parte fuerte y con tendencia al abuso (administrador) y una parte débil y con tendencia a ser sometida (propietarios). Es decir, una relación desigual y cautiva más parecida a la relación entre clientes y monopolios de servicios (medicina prepaga, cable, servicios financieros) que a la relación privada entre particulares.

- Los propietarios no tienen capacidad por sí mismos para evaluar y comparar la calidad de su administrador, controlar su labor y decidir eventuales cambios.

- Los administradores como grupo son especialmente ineficaces y deshonestos y requieren un tratamiento consecuente, como el aplicable a ex convictos.

- Los aparentes problemas pueden resolverse si agregamos mayores controles, dificultades prácticas, trámites burocráticos y mayores costos al ejercicio de la actividad de administrar un consorcio y a la elección de vivir en un consorcio.

Un proyecto de ley fundado en impresiones, asunciones y supuestos, obviando la realidad que solo puede conocerse con datos estadísticos, análisis detallados y comparaciones con otros distritos o países, es un proyecto basado en el prejuicio y la irracionalidad.
En el análisis previo se omite considerar los motivos por los que la actual Ley 941 no satisface a nadie. Parecen ignorarse algunas de sus evidentes consecuencias de su implementación: el aumento el gasto público, aumento de los gastos de los consorcios, la arbitrariedad e ineficacia en la imposición de sanciones y el desperdicio de toneladas de papel.

Mientras médicos, abogados y contadores tienen Colegios Profesionales que regulan y defienden colectivamente su actividad, a los Administradores de Consorcios les han otorgado un trato vergonzante y discriminatorio (haciéndolos desfilar, por ejemplo, año a año por el Registro de Reincidencia Criminal, obligando a dar información privada de sus clientes y muchas otras), le impusieron obligaciones de cumplimiento imposible (por ejemplo, acreditar su condición por medio de un certificado que el Registro no emite) y lo obligaron a asumir el rol de policía municipal con sus propios clientes (DDJJ sobre el cumplimiento de obligaciones de sus consorcios).

Todo ello subestimando lo elemental: su carácter de representante de un grupo de personas, libremente elegido.

En lugar de analizarse objetivamente los motivos del fracaso se eleva la apuesta al extremo. Podríamos decir “profundizar el modelo”.

Si estta modificación se aprueba, no podrán corroborar los resultados por una simple razón: no se sabe bien que se quiere ni se conoce el camino para lograrlo.

No podrá funcionar un sistema basado en esta Ley porque se multiplicarán todo tipo de recursos judiciales en su contra: se desmorona por su propia lógica, choca contra la Constitución y contra el derecho privado y generará una gran incertidumbre en todas las partes involucradas.

Detallar exhaustivamente las incongruencias del proyecto desde el punto de vista jurídico excede el alcance de este artículo. Confiamos en los cuerpos de asesores de los poderes públicos.

Nos concentramos en algunos de los puntos más llamativos:

El administrador denunciante

Entendemos que el GCBA quiera alcanzar un alto grado de cumplimiento de las normas. Obligar al representante legal del Consorcio a denunciar a sus clientes sobre cualquier irregularidad observada en cualquier unidad es trasladar arbitrariamente una carga pública.

Convertir derechos en obligaciones es la constante de esta Ley. Cada derecho de un propietario se convierte en una obligación personal para su representante, deformándose los principios del mandato: el representante debe actuar “en carácter de …”, es decir “como si fuera” su representado.

Esto se quiere cambiar y el representante tiene que actuar como agente del estado en forma totalmente diferente de la que lo haría su representado. Asumir una función ajena no solo redunda en un aumento de costos que irá a parar a las expensas, sino que provoca una severa inconsistencia en su actividad.

En la práctica este artículo significa que un administrador está obligado a inspeccionar, por ejemplo, todos los balcones con cerramientos, ventanas truchas, fachadas con diferencias, cocinas con artefactos cambiados de lugar y denunciar a sus clientes ante el GCBA.

Si no lo hace queda sujeto a insólitas sanciones personales. Y si lo hace no podrá seguir administrando ese edificio por evidentes razones.

En resumen, el proyecto pretende que el representante legal pagado por sus clientes trabaje al servicio del poder de policía del Estado. Cumpliendo ese rol se lo está obligando, en su función natural, a declarar contra sus representados.

Cuenta Bancaria obligatoria

La propuesta de Abrevaya incluye la obligatoriedad de abrir una cuenta bancaria para cada Consorcio.

Lo que hoy es una práctica usual en los casos en que por distintas razones se considera conveniente, se convierte en una obligación. Nuevamente el ejercicio de un derecho pretende ser convertido en una obligación. Y no es una obligación solo del administrador, sino del Consorcio.

No olvidemos que las expensas están incluidas dentro de los gastos personales de las familias y están al margen de cualquier actividad comercial.

Las personas en la ejecución de sus gastos hogareños utilizan el medio de pago que quieren, de acuerdo a normas de país libre. A partir de ahora las personas que no tienen casa y viven en departamento están obligadas a usar el sistema bancario para su manutención.

Nuevamente, al desligar al administrador de su rol de órgano o representante de un consorcio, se cargará a los propietarios con mayores gastos e incomodidades en su presunto beneficio. Los propietarios que eligen determinados sistemas de manejo de dinero saben por qué lo hacen. Pero el legislador Abrevaya parece saberlo mejor.

Las consecuencias obvias de esta norma son que los pagos de expensas deberán hacerse siempre en el banco, los pagos a proveedores deberán hacerse siempre con cheque y los pagos de servicio deberán suscribirse por débito automático o pagarse individualmente por internet.

Además deberá contratarse un sistema de cobranzas y de sueldos individual para cada edificio.

Cada edificio estará obligado a tener siempre un fondo depositado en el banco para asegurar que calcen ingresos con egresos en forma perfecta. Si eso no se hace, las demoras en la tarea del administrador y en el cobro de los proveedores traerán mayores costos e inconvenientes a los propietarios.

El administrador deberá trabajar muchas horas más en tareas administrativas: a cada proveedor deberá pagársele con un cheque diferente por cada edificio en el que hizo tareas (debe saberse que es muy habitual que distintos edificios coincidan en sus proveedores), más horas conciliando extractos bancarios, más horas haciendo una planificación financiera día a día.

El proveedor, en lugar de retirar el pago completo de una vez deberá desfilar varias veces por la administración a completar su pago, salvo que los propietarios decidan asumir el costo de tener significativamente mayores saldos disponibles.

Por último, los proveedores deberán estar bancarizados al 100% si no quieren pasarse la mañana haciendo cola en distintos bancos. Esto va a excluir a muchos de ellos de la oferta, en particular a los más pequeños cuenta propistas. Al achicar el número de proveedores aptos y multiplicar los costos de todas las partes, aumentan también los costos de las tareas.

Sin mencionar los gastos e impuestos bancarios.

Por una punta o la otra, esto es aumento de expensas. Sin hablar de que no existe ley nacional que obligue a los particulares al banco como único medio de pago.

¿Cuál es la contraparte de tales costos, si los pagos realizados pueden acreditarse perfectamente con un recibo, instrumento legal válido? ¿Evita eso que haya administradores que tengan pactado retornos con proveedores o que haya pagos sin contraprestación?

En una contabilidad cualquiera un recibo o factura acredita un pago. Un débito en cuenta por sí solo no. ¿Qué se quiere inventar? Si un administrador es deshonesto ¿alguien piensa que se evita de esta forma?

Discriminatorio, costoso, inneesario e ineficaz.

Recibos con firma

Por un lado se obliga al uso del banco para todo movimiento de dinero. Eso tiene como corolario que debe contratarse un sistema de cobranzas. Los depósitos comunes en cuenta no le dan al depositante propiamente un recibo de expensas y el método de canjearlo a posteriori crea una situación de “limbo de pago”.

De modo que, eliminado el efectivo, debe contratarse para cada edificio un sistema de cobranzas como el que utilizan las empresas de servicio público, el estado para sus impuestos y de hecho muchas administraciones.

Por otro lado se exige que el recibo de expensas tenga la firma del administrador.

Se exige una cosa y la contraria: ese es el espíritu de esta Ley.

Las expensas más largas del mundo

Cuando el mundo tiende a eliminar el papel, están obligando a extender las liquidaciones de expensas incluyendo por ejemplo el detalle de todos los recibos de sueldos y de la factura de honorarios del administrador. Los datos de las causas judiciales y otras tantas cosas.

Estamos de acuerdo en que la información tiene que ser amplia y estar disponible. Pero la liquidación de expensas es una información resumida del estado contable del edificio, no es un informe general de situación que se pueda hacer por múltiples medios y es el propio edificio quien es apto para resolver su modalidad.

El GCBA toma reclamos por internet, la AFIP obliga a presentar las DDJJ por internet, y se quiere obligar a los consorcios a volver a la edad de piedra.


Requisitos para contratar. Ley de Protección al Consumidor.


El proyecto contiene una gran confusión entre el administrador como proveedor de un servicio y el administrador ejecutando su función de representante de los consumidores de servicios.

En el artículo 22 de la Ley de Protección al consumidor (nacional) se especifican las obligaciones del prestador de un servicio en relación a la obligatoriedad del proveedor de extender un presupuesto y sus elementos constitutivos.

En la Ley propuesta, insólitamente, esta obligación del proveedor del servicio se invierte y queda como una "obligación de exigir" dicho presupuesto en forma previa por parte del administrador.

Dado que el administrador está actuando en carácter de representante legal o mandatario del consorcio, esto significa lisa y llanamente que un derecho (a que el proveedor entregue un presupuesto) se convierta en una obligación. Todo derecho, se sabe, deja en cabeza de su titular la elección de la oportunidad y la modalidad de su ejercicio.

Se está interfiriendo aquí en una cuestión clave de la representación. El mandatario actúa en nombre del mandante ejecutando las funciones y ejerciendo los derechos necesarios para cumplir el objetivo. Abrevaya exige que el administrador ejerza obligatoriamente todos estos derechos en todos los casos sin ningún análisis de razonabilidad.

Ilustremos con un caso práctico.

Un consumidor individual llama al plomero porque le chorrea agua desde el cielorraso del baño. Este le contesta “hay que verlo”. Empieza a trabajar, informa el precio aproximado mientras ejecuta, lo cual va modificando según aparecen o no novedades durante su ejecución. Lo termina y cobra.

Si en el mismo caso el consumidor tiene un representante legal (administrador), por su intermedio deberá pedir y archivar, a priori y en todos los casos: a) nombre, domicilio, etc. del prestador, b) descripción del trabajo, c) descripción de los materiales a utilizar, d) discriminación en el precio de los materiales y mano de obra, e) tiempo de ejecución, f) garantía, g) plazo de aceptación del presupuesto, h) datos impositivos.

Es absurdo y de cumplimiento imposible. Pero lo más absurdo es exigir al administrador que cumpla lo que depende de un tercero, y estando obligado, simultáneamente, a actuar con eficiencia y premura.

Lo que pide el proyecto no es un procedimiento extraño para un trabajo de cierta envergadura. De hecho, los consorcios junto a sus representantes determinan en qué casos hay que trabajar de esa forma.

Pero será un gran error imponer esta obligación a título personal del administrador para cada una de las múltiples y diarias intervenciones que un consorcio requiere, muchas ellas de urgencia, muchas de ellas que no pueden determinarse en su totalidad hasta no comenzarse las tareas y muchas de ellas de valores insignificantes.

El proveedor no siempre estará en condiciones de discriminar materiales y mano de obra, menos con anterioridad. Muchos proveedores acopian materiales y los van utilizando en distintas obras. Muchos tienen precios estándar para trabajos terminados. ¿De dónde surge que un consumidor deba convertir su derecho en su obligación? Surge en este caso porque el legislador asume que el administrador engaña a los propietarios y que de esta manera ese riesgo se achica.

¿Que sucederá en la práctica? Los administradores se verán obligados a contratar siempre al mismo equipo de proveedores, con quienes tengan hechos en forma previa y automática presupuestos más o menos estándar y los que serán completados a posteriori, una vez que el trabajo quede concluido. Es decir, autoengaño, burocracia que gasta papel, burocracia que desanima, burocracia que achica la oferta y sube los precios.

Nuevamente se está confundiendo la actividad del administrador como representante legal con las numerosas actividades de provisión de servicios que debe contratar en su carácter.

Los administradores ricos podrán tener más clientes.

Los médicos te operan y no están obligados a tener propiedades o seguros de caución. Y juegan con algo más que las expensas. Contadores y abogados habitualmente realizan tareas cuya falla o fracaso puede redundar en onerosas pérdidas… siempre hay ejemplos a mano.

Vivimos en un país con una Ley Fundamental mucho más antigua que la 13.512, que defiende la igualdad, que protege la libertad. Que eleva al mérito y al esfuerzo como principios rectores de la movilidad social. Constitución antigua y vigente, y no por eso en desuso.

Y se exige a un grupo de personas que ofrecen servicios, en forma distintiva, sin más fundamentos que las sensaciones e impresiones, que para ejercer su industria lícita deben acreditar patrimonio.

¿Por qué se le pide esto a los administradores? ¿Qué fundamentos concretos existen? ¿Los bienes tutelados son mayores que, por ejemplo, la salud o la educación de la población? ¿Los administradores tienen una tasa mayor de delincuencia que el resto de los argentinos?

¿Puede resistir esta Ley un amparo por exceso en la reglamentación del ejercicio de un derecho constitucional? ¿Puede resistir un amparo por desigualdad y discriminación?

Desde el punto de vista práctico, esto aumenta las expensas: los administradores sin bienes no podrán administrar (naturalmente que los bancos no los van a garantizar, o les cobrarán fortunas para hacerlo). De nuevo: se achica la oferta, subirán los costos para administrar.

Se repiten los prejuicios constantes de este proyecto de Ley: no confía en la propia capacidad de los clientes para decidir a quien contratar y los recaudos para hacerlo. Confía en que desde un escritorio de redactor se sabe lo que es mejor para cada ciudadano. Un criterio peligrosamente colectivista.

Duración en el cargo

El proyecto establece que “salvo disposición en contrario del Reglamento”, el administrador durará un año en su mandato y podrá ser renovado en el mismo con las mayorías estipuladas en el Reglamento.

El legislador ignora que rara vez un administrador a quien le es pedida la renuncia por la mayoría de los presentes en una Asamblea, y aún por el Consejo de Administración, la presenta.

Sin embargo también se dan casos de administradores no queridos en edificios de muchas unidades cuyos requisitos de quórum y mayorías son en la práctica de difícil cumplimiento.

La solución más evidente para prevenir estas situaciones sería dotar a la Ley 13.512 (no a una ley local) de un artículo donde se establezca un tope a las mayorías exigidas para la remoción dependiendo de la cantidad de unidades (bajando por ejemplo de los 2/3 habituales a ½). U otro esquema razonable.

En el proyecto comentado, el mandato caducará en forma automática al año. Y se dará la siguiente situación: el mandato cae automáticamente y el requisito para la designación es (en la gran mayoría de los casos) de 2/3 del total de propietarios.

Es sabido que estadísticamente las Asambleas Ordinarias atraen a un 30 o 40% del total del edificio. Y nunca un Reglamento prevé la designación de administrador por menos de un 50% del total del edificio.

En consecuencia el mejor administrador tendrá un mandato que podrá ser cuestionado por nulo por organismos públicos o por contrapartes en acciones judiciales. Dejando al Consorcio en una situación de total desprotección y severos riesgos.

¿Era muy dañino para el proyecto ofrecer la posibilidad que los que mayor experiencia tienen en propiedad horizontal den su opinión antes de llevarlo a comisión?

Aumento de honorarios por Asamblea, con exclusión de pautas generales

Cuando estudios estadísticos a los que tuvimos acceso demuestran que los honorarios no son considerados excesivos para la gran mayoría de los propietarios, ni representan un problema ni evidencian abuso, se pone al administrador en la situación de tener que “negociar” en una Asamblea con 20, 30 o 100 personas un honorario cada año, sin poder utilizar pautas generales de ajuste y excluyendo referencias objetivas como lo regulado por distintas Cámaras aún cuando en el Reglamento así esté pautado.

No solamente se dejó de consultar orgánicamente a las instituciones del ramo, sino que se las deja hacia el futuro sin rol al respecto.

Y la Ley avanza más allá: a falta de previsión en el reglamento, esto se resuelve por “mayoría absoluta” (¿de los presentes, del total del Consorcio?).

En simultáneo con el agregado de múltiples funciones a su rol natural, se le incorporan trabas prácticas de difícil resolución para que pueda actualizar sus honorarios según las tareas a desarrolladas.

¿Cómo lograremos honestidad y excelencia poniendo dificultades como estas para que quien trabaja cobre lo que le corresponde?

Estamos de acuerdo que el honorario no debe ser arbitrario. Por eso recomendamos pautas generales de actualización pactadas de origen o referencias a honorarios establecidos por distintas organizaciones.

El costo de las expensas y el tuétano del asunto.

En la exposición de motivos, el legislador funda su preocupación en la incidencia del costo de las expensas en los millones de familias de clase media que viven en propiedad horizontal. Y no puede soslayarse el fantasma que recorre toda la Ley, el fantasma del administrador ladrón. Y su corolario,la creencia de que los mayores controles lo mantendrán a raya, bajando a la larga los costos.

Con un análisis del cambio de normas vinculadas de los últimos años se descubren los verdaderos motivos del alza en las expensas (además de la inflación, claro):

- Tendencia a cargar al consorcio de obligaciones propias del estado: DDJJ para "entregar" a los evasores a la AFIP y tantas otras.

- Aumento irrazonable de las obligaciones supuestamente vinculadas a la salud pública y seguridad.

- Rigidez y costos derivados crecientes de las relaciones laborales, impulsados por un estabishment sindical con poder creciente bajo el amparo del Gobierno Nacional.

Y la Ley Abrevaya dará un fuerte empujón para que las expensas sean realmente caras.

Tomando cualquier liquidación de expensas pueden ver que un promedio del 80% del gasto no puede ser afectado por decisiones administrativas, o mínimamente afectado: costos laborales, servicios públicos, abonos obligatorios, seguros.

Pero no podemos dejar de levantarle la sábana al fantasma.

Los administradores que roban no lo hacen dejando de pagar las cargas sociales, metiendo facturas de trabajos inexistentes o modificando los montos de la boleta de luz. Esos trucos son de corto aliento y malandras de ese cuño no abundan. Y la justicia tiene todos los medios para sancionarlos.

Dejó de ser habitual también el caso del administrador "que huye con el dinero". En general los consorcios no tienen importantes saldos acumulados y ya no es tan común escuchar historias semejantes.

No, el robo se produce en complicidad con proveedores, conviniendo en facturar un monto mayor al realmente pagado por el producto o servicio. Truco viejo y conocido, no solamente en este ramo.

La Ley propuesta no combate esta práctica, la impulsa.

Por una simple razón: al agregarse tantas obligaciones a los proveedores (seguros para el que viene a arreglar la cerradura, presupuesto previo para cambiar una llave de paso, sustitución del viejo sabueso de la AFIP por el administrador sabueso, patrimonio del administrador) la oferta de proveedores se reduce drásticamente.

El administrador se verá obligado a contratar dentro de un reducido grupo de cada rubro que esté en su propio registro. Y además de subir los precios, la posibilidad de la connivencia se multiplica.

Imagínense que hay que resolver un cambio de desagües en menos de 8 horas, lo que suele ser moneda corriente. ¿Qué propietario podrá conseguir un proveedor alternativo que cumpla los requisitos? Ninguno.

El trabajo inútil crece y los honorarios también

Al incorporarse un sinnúmero de tareas innecesarias a las funciones ya recargadas de los administradores, los costos de administrar irán a las nubes.

Actualmente cada administración tiene un equilibrio entre ingresos y gastos. Agregar funciones para satisfacer necesidades ajenas a las de los propios clientes significa que el administrador deberá dejar edificios o bien sumar empleados.

Cualquiera de estas opciones deriva en un incremento de los costos para administrar.

Si combinamos esto con la obligación de establecer los aumentos de honorarios por asamblea, se estará empujando a los administradores buenos a dejar la actividad, a los intermedios a bajar la calidad y a los malos a la corrupción.

La Espada de Damocles de la Ley Imposible

Esta Ley, si es sancionada, además de anticonstitucional es de cumplimiento imposible.
Los administradores harán todo lo posible por salvar las apariencias pero los incumplimientos serán permanentes.

En el caso de edificios donde los propietarios tengan una buena relación con el administrador no se producirán denuncias.

Pero cuando exista algún conflicto con un propietario (independientemente de quien es el causante), el administrador quedará sujeto a la arbitrariedad del organismo de control, que puede establecerle multas entre $ 2.000 y $ 200.000, en base a algún criterio que quien sabe quien define.

De modo que, nuevamente, los edificios que tienen la mala suerte de tener propietarios complicados y la buena suerte de administradores cautos, perderán a dichos administradores que se curarán en salud y serán reemplazados por otros de menor calidad y que no tengan problema en asumir riesgos.

Nunca se puede mejorar la calidad de vida de la gente aplastando principios básicos del derecho privado, vulnerando derechos constitucionales, cortando los alambres de la competencia jurisdiccional y legislando en base a la demagogia y el prejuicio. El método ya falló y seguirá fallando.

Si logra su propósito, el destino se burlará de las intenciones de un legislador que cree saber más de la defensa de los intereses de los propietarios que ellos mismos.

¿Pueden estar lo suficientemente distraídos los legisladores como para que algo así pase por su tamiz? No es consuelo que el Sr. Abrevaya pierda a sus amigos administradores: los daños serán muy difíciles de revertir.

Confiamos en que nuestros representantes pongan sensatez, reflexión y visión y se anticipen a los previsibles problemas que se ciernen.