Camara
Argentina de
y
Actividades Inmobiliarias
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Circular Nº 40
Julio
de 2 |
Señores
Asociados,
Estimando
que resulta de interés tanto de los Administradores como de los Copropietarios
de edificios en propiedad horizontal, a continuación le hacemos llegar un
informe que ha preparado la Federacion de Asociaciones y Cámara de Ascensores de
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NOTICIAS
E INFORMACIONES
1) Responsabilidad del
Propietario y del Administrador en el uso de Ascensores
A
partir de la reforma introducida por la ley 17.711 al artículo 1113 del Código
Civil, los accidentes causados por el uso de
ascensores se encuadran como uno de los casos especiales de daños
causados por cosas inanimadas. Así, el ascensor constituye en si mismo una cosa
inaminada de la que es dable hablar de riesgo, pesando sobre el dueño
(consorcio) la obligación de velar por la seguridad en el uso de los
ascensores y efectuar el mantenimiento que sea necesario, con el objeto de
prevenir accidentes (Tanzi, S. y Nuñez.E, ASCENSORES, en Enciclopedia de
Por
su parte, la ordenanza 49.308/95 dispuso: “El
propietario que cuente con máquinas de elevación del tipo que son objeto de
esta norma es responsable de que se mantenga en perfecto estado de
mantenimiento, así como impedir su utilización cuando no ofrezca las debidas
garantías de seguridad para las personas o bienes. Deberán contratar asimismo
un seguro de responsabilidad civil por potenciales daños a terceros”.
Siguiendo
esas directivas, la víctima podrá por tanto demandar al consorcio por los
perjuicios ocasionados por el uso normal del ascensor del edificio
y en forma concurrente a su fabricante y/o “conservador”, que no es
otro que quien tiene a su cargo su debido mantenimiento.
Es dable destacar que la doctrina judicial ha rechazado de plano la irresponsabilidad pregonada por algunos propietarios que, mediante la colocación de carteles en los cuales se anunciaba su ausencia de responsabilidad por la utilización del ascensor existiendo escaleras a disposición de los consorcistas y público en general.
Responsabilidad
de los Propietarios: Los propietarios tienen la
obligación de colocar ascensores seguros para que las personas que los utilizan
razonablemente no se dañen. Les incumbe gran cautela en la elección y el
mantenimiento de maquinarias, en la instalación de implementos y dispositivos
de seguridad (CNCiv. Sala B, ED 85- 473).
De allí
que los consorcios no solamente deberían extremar los recaudos para contratar
su instalación y - en especial - su
mantenimiento con empresas de reconocido prestigio, sino que además frente la
acción de repetición por daños ocasionados por su indebido funcionamiento, únicamente
tiene sentido con sociedades de reconocida solvencia económica; de lo contrario
en caso de obtener una sentencia favorable se transformaría en abstracta y sin
ningún valor frente a un responsable formal pero carente de todo resguardo
patrimonial.
Responsabilidad
de los Administradores: El
administrador es el representante legal del consorcio. Si llegase a contratar a
un conservador que a todas luces carece de la más mínima idoneidad, sería
responsable en forma personal por aplicación del artículo 1109 del Código
Civil. Es más, el consorcio podría citarlo como tercero interesado (conf. art.
94 del CPCCN).
2)
Costos de los Abonos
A
raíz de los últimos aumentos salariales en el Convenio de la UOM, sindicato
que representa a los trabajadores del transporte vertical, estudios técnicos
determinan lo siguiente:
Costo
puro: para
Mantenimiento de un Ascensor de 10 paradas, puertas manuales y una velocidad: $
261 + IVA = $ 315,81.
Precio
de Venta del Servicio Mantenimiento:
este ítem es una decisión privada de cada Empresa y se obtendrá de adicionar
al costo puro, el margen de utilidad que estimen las mismas.
3)
Tabla Comparativa Abonos y Servicios Familiares
El
ascensor es el bien más complejo y más utilizado que posee un consorcio, ya
que funciona las 24 horas, los 365 días del año, transportando desde niños
hasta ancianos.
Veamos
ahora una comparación en el costo de los distintos bienes y servicios de un
grupo familiar tipo compuesto por un matrimonio y dos hijos:
|
Gasto
Diario de un grupo familiar (4 personas) |
||
|
Servicio |
Precio
($/día) |
Comentarios |
|
Transporte
Público |
6.40 |
8
pasajes de colectivo de $0,80 |
|
Gas |
1.08 |
$ 65
por bimestre |
|
TV
por cable |
3.50 |
$
105 / mes |
|
Conexión
Internet ADSL 512K |
2.83 |
$ 85
/ Mes |
|
Abono
mínimo telefonía Celular |
1.17 |
$ 35
/ Mes (un solo integrante de la familia) |
|
Abono
teléfono |
1.73 |
$51.90
/ mes Línea Control 6 |
|
Pan (1/2 Kg) |
1.50 |
$ 2.99 / Kg |
|
Asado
Ternera ( |
8.59 |
Supermercados
Disco |
|
Leche
(1 lt.) |
1.63 |
Sancor Sachet |
|
Cigarrillos |
3.60 |
Marlboro
Box 20 |
|
Mantenimiento
de un ascensor |
0.68 |
$365
/ mes en edificio de 18 unidades, máquina de una velocidad, puertas
manuales, 10 paradas |
A
través de este cuadro podemos apreciar que el mantenimiento del ascensor, (costo
diario de apenas $ 0,68 por unidad funcional) es sin duda alguna el
servicio mas barato que posee un consorcio, (menos de la mitad del Gas) y por
ende NO incide en el valor de las expensas de un departamento.
Considerando
lo señalado precedentemente en cuanto a:
a)
las pesadas responsabilidades legales que les caben a Propietarios
y Administradores,
b)
que la diferencia en el precio del servicio entre una Empresa
confiable y una que no lo es, son sólo centavos por unidad funcional
c)
la baja incidencia del mantenimiento en el valor de las expensas
La FACARA sugiere a los Propietarios y Administradores, seleccionar
criteriosamente a
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Sin
más saludamos atte.